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燕郊,燕郊,燕郊,一座环一线卫星城的房价溢出样本

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发表于 2017-4-20 10:50 | 显示全部楼层 |阅读模式
“北京上班,住在燕郊”是很多北漂的选择,而在过去一年里,燕郊房价也经历了一轮暴涨,部分房源价格已突破3万元/平方米。


在一线城市限购、房价贵、没合适房源供应等因素综合作用下,类似燕郊这样的卫星城房价上涨趋势不会改变,还会加强。


城市是个有机体,它总会寻找适宜生长的环境和与环境协调的形态。于是,过分集中的大城市逐步疏解,大城市的郊区化就成为从被动到主动生长的现象。



在过去一年间,随着一线城市房价高企,不少人将目光转向环一线城市周边的卫星城。


根据搜房评估网统计,燕郊二手房价均价已经从2016年2月份的14000元/平方米升至2017年1月份的26201元/平方米左右。


21世纪经济报道记者对区域内房源进行大体汇总统计发现,约55%左右的房源单价在20000元-30000元/平方米之间,约30%房源单价在15000元-20000元/平方米之间,少量(约8%)房价已经突破了30000元/平方米。价格跨度较大主要由于房屋地段不同,以及房屋本身的楼龄、结构、朝向、楼层、装修等不同而导致。


一线城市的溢出效应令类似燕郊这样的卫星城楼市受到明显影响。


燕郊房价样本


环一线卫星城因地理位置优势而有着顽强生命力。


早在上世纪初,先是英国,后来是美国,都提出过卫星城概念,初期的卫星城谓之“新城”,是靠近大城市、依附其中心城区,或扩建原有小城镇,或在近郊空地新建。规模较小,也不集中,甚至偶有无序蔓延的状况,以此尝试分解大城市的压力。


地处河北省边界的一个三角地带——燕郊,因其临近北京而自发生长。一份2016年中国人口特大镇前10名榜单显示,燕郊2015年常住人口75.0万,位列全国第一。而早年间,燕郊辖区内只有8个村庄,3.3万人口,是一个以农业生产为主的京东小镇。





受地缘因素影响,不少刚需购房者将燕郊列为首次置业的起点,而这使得燕郊楼市在近十年来保持高速增长。尤其在2016年间,受北京房价高企、当地不限购等诸多因素影响,燕郊楼市在一年间表现出强大的溢出效应。


根据搜房评估网的房价曲线图可以看出,从2016年初燕郊房价就保持了较快涨幅,一直到2016年10月份左右涨幅才开始放缓,从2016年10月到2017年2月间,燕郊房价开始出现高位盘整。


以燕郊楼盘天洋城为例。根据链家网数据,2017年1月份天洋城成交了39套二手房,均价在29000元-31000元/平方米左右,相比2016年9月份天洋城二手房的价格略有上涨;而2016年7-8月份,同样小区成交的二手房均价普遍在23000元/平方米左右;而6月份左右,该小区大部分成交的二手房还尚未突破20000元/平方米;2016年年初时,大部分成交的二手房均价为15000元/平方米左右。


首尔甜城一期2017年1月份成交的11套二手房平均价格在31000元/平方米左右,相比2016年底有小幅上涨,但变化不大。2016年年底,该小区均价已经在27000元-29000元/平方米左右,9月时一些朝向、楼层较好的房屋单价就已达到30000元/平方米以上;而7-8月时的均价还在20000元-25000元/平方米左右。6月大部分成交均价都在18000元-19000元/平方米之间;2016年年初时,该小区成交均价则在13000元-14000元/平方米左右。


南方财富网显示,在2016年10-11月时,燕郊二手房报价整体超过了北京怀柔、密云、延庆这些远郊区县。彼时,燕郊二手房挂牌均价达25684元/平方米,怀柔则为25162元/平方米。燕郊新盘报价也超越北京怀柔、密云、延庆等区县。


崛起背后的溢出效应


梳理2016年楼市发展历程可以发现,有几个重大政策影响了楼市变化。


2016年2月19日下午,财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发出关于“调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策”的通知,2月22日起,将执行新的税收政策。


契税方面,对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女),面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。这在一定程度上鼓励了刚需购房者购房。


2016年5月25日,北京市“展望‘十三五’发展谱新篇”系列形势政策报告会上,北京市规划委副主任王飞表示,现在的北京城市副中心就是原来通州新城的范围,面积大约为155平方公里。2017年北京市属行政单位将整体或部分迁入通州。





而在备受关注的通州与东部地区、特别是廊坊北三县(三河、大厂、香河),未来将加强跨界地区统一管控,统一规划,包括共同疏解、划定城市开发边界和大尺度建设绿色空间。


被定义为疏解中心城人口和功能的同时,京津冀增量控制也随即被提为主题。


2016年5月,国土资源部、国家发展改革委联合印发了《京津冀协同发展土地利用总体规划(2015-2020年)》。其中明确了各区土地利用原则和利用导向。


具体而言,减量优化区需要通过建设用地“减量瘦身”倒逼城市功能提升;存量挖潜区以存量建设用地结构和布局调整为主;增量控制区重点保障基础设施和公共服务用地,控制区域新增建设用地;适度发展区是承接北京非首都核心功能和京津产业转移的主要区域,应引导人口产业合理集聚,适度增加区域新增建设用地规模。


也就是说,控制新建开发,成为燕郊楼市的主要特点。


环一线城市的未来


21世纪经济报道记者同时观察了长三角和珠三角周边的卫星城。值得注意的是,其他区域的卫星城在近年来也表现出较为明显的溢出效应。


以上海周边的昆山为例。昆山位于江苏省东南部,是苏州市下辖县级市,地处上海与苏州之间,从昆山到上海全程约60公里,高铁从昆山南到上海仅需20分钟左右。


中国指数研究院2016年11月中国房地产指数系统百城价格指数显示,近一年来,涨幅最大的并非一线城市,而是位于上海和苏州之间的江苏昆山,涨幅达47.4%,新建住宅均价从1月逾9500元/平方米上涨到11月逾1.4万元/平方米。其次是靠近北京的河北廊坊,上涨42.3%。北京购房需求的溢出效应直接推高了当地房价,同期涨幅43%。接下来是南京、中山、合肥、惠州、东莞、珠海,涨幅都在30%以上。





克而瑞研究院分析师杨科伟认为,类似燕郊这样的卫星城房价上涨都是需求外溢的结果,是一线城市限购、房价贵、没合适房源供应等因素综合作用带来的结果。尤其是燕郊,在京津冀一体化和北京城市功能向外围疏解的规划利好情况下,投资客也是趋之若鹜。


杨科伟认为,未来这种趋势不会改变,还会加强。

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