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[房产杂谈] l转:新政席卷北京二手房:成交量猛降 卖方报价松动

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发表于 2016-10-28 19:36 | 显示全部楼层 |阅读模式
新政席卷北京二手房:成交量猛降 卖方报价松动2016年10月28日 来源:新京报



■ 市场扫描

如果说国庆期间的楼市数据不足以反映“9·30”新政对市场的撼动,那么在10月渐行渐远的现在,“9·30”对二手房市场的影响正在逐步显现。据机构数据统计,10月中上旬北京二手房网签下跌25%,而中介的实际成交量也出现了不同程度的下滑。面对新政影响,二手房买卖双方正处于新的观望阶段。

中上旬网签量下滑近三成

新政落地后,二手房市场的表现正在一步步趋近大家的猜测。

据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016年10月中上旬(1日-20日),北京全市二手住宅共网签12400套,与9月中上旬相比下降了25.9%。其中,国庆节7天长假过后,共网签12191套,日均网签938套,较9月日均网签量下降7.8%。

而在之后的10月21日,北京二手房网签量骤然腰斩,交易量创下了“十一”之后的最低值。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析,网签数据较市场真实交易有一定的滞后性,所以虽然上周北京二手住宅的网签量在环比增加,但这反映的其实是国庆前的交易状况。而从我爱我家北京公司的实际交易数据来看,“9·30”新政以来,二手住宅交易降温明显,41周(10月3日-9日)、42周(10月10日-16日)、43周(10月17日-23日)的签单量连续下滑,较9月高点时已下降了7成左右。同时,10月中上旬新增合同签订量较9月同期几近腰斩。

网签数据将进一步下滑

从7月至今的周网签数据走势可以看出,刚刚过去的第42周网签量与7、8、9月各周的交易量相比并不算太低。胡景晖分析认为,国庆长假后的网签数据虽然还不算太低,但10月新达成的交易量的下滑却毋庸置疑,相信随着时间的推移,实际交易的低迷也将传导到网签数据上,10月21日网签量腰斩就是信号。

“这是因为10月以来网签的客户,大部分都是在新政出台前就已签署了购房合同的客户,新政影响下,部分客户延缓或取消了购房计划,违约现象确有发生,但是大规模违约的现象并未出现,绝大部分客户还是选择了完成交易。”胡景晖表示。

同时,根据房天下数据研究中心显示,10月第2周,北京二手房网签量节后回稳,整体水平恢复至低于9月同期、高于7月同期的水平,说明新政抑制了10月网签过热的情况,但市场走势仍在稳定区间。

房天下统计数据还显示,10月以来,北京二手房73.7%的关注度集中在朝阳、海淀、丰台、昌平、房山、大兴、西城,其中昌平、房山、大兴关注度高但房价并未居高。通州二手房挂牌均价则已经脱离城六区的一梯队,并且关注度表现平平,由“副中心”带来的热度正逐步回归冷静。

■ 市场各方

中介

“严查”风暴来了 下架虚假房源

在“9·30”新政加码的同时,相关部门对于中介的严查也在继续。

最近,有购房者对新京报记者表示,自己关注的区域里二手房挂牌房源数量出现了骤减。

“前两天我看中附近小区的一套小三居,今天中午上网站一看,那套房源已经不见了。而且在成交记录里也没有这套房源。”家住青年路附近的孙先生表示,他咨询了中介经纪人,经纪人表示那套房源现在已经下架,“可以帮忙再寻找类似房源”。

记者了解到,“9·30”新政后监管部门对虚假房源的再次表态,让中介机构都不敢“顶风作案”。目前市场上各大小中介机构都悄悄下架了一些“问题”房源。

方庄区域一从业多年的二手房经纪人告诉记者,监管部门对虚假房源、哄抬房价等行为查得很严,各大小中介机构都在自查房源。一些没有房产证的房子,严格意义上是尚未达到出售条件的房子,属于违规销售。“最近‘风声紧’,这类房源经纪人肯定不敢拿出来卖。”

同时,也有媒体报道,某二手房网站在天通苑区域的房源两天内骤减3/4。据中介人员介绍,由于近期相关部门的严查,该中介已经逐渐开始下架一批此前业主没有备案出售委托登记的房源。

根据“9·30”新政的相关要求,将加强对房地产经纪机构及其经纪活动的管理,在全市全面实施存量房交易资金监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员不得违规独占房源信息、哄抬房价。房地产经纪服务要实行明码标价,严禁从事首付贷及自我融资、自我担保、设立资金池等场外配资金融业务。

业内人士表示,随着房源排查的展开,北京二手房市场的现有挂牌房源的真实性将大幅提高。在保障二手房交易安全的同时,购房者也可以减少信息收集时间,促进市场良性发展。

买方

有弃购有观望 边判断边找机会

“9·30”新政出台的近一个月时间里,北京二手房市场的买家正在市场上观望,判断着合适的出手时机。

“最近前来咨询看房的客户明显减少,成交频率也相对变低了。”位于朝阳区传媒大学附近的一家中介门店经纪人向记者表示,国庆长假之后,该区域的二手房交易相比节前出现了明显降温,“带看量减少、成交量下滑、成交周期拉长”成为最为主要的特征。

记者在采访中了解到,首付比例的提高着实令不少人的换房计划出现了波折。

倪女士最近计划将家中的两居出手,换一套小三居。谁知换房计划还没实现,“9·30”新政突至,让她的换房计划暂时搁浅。“因为现在再购置房产的话就算二套房,和以前‘认房不认贷’的政策相比,首付立刻多了20%,我和老公都是工薪族,一时筹不出这些钱。”

在目前以换房为主导的二手房市场上,类似情况不在少数。中原地产研究中心统计数据显示,在北京的二手房购房者人群中,“连环单”的比例在2016年高达45%左右,也就是说,其中卖掉一套房再买一套房的改善型购房者占比接近一半。在这种情况下,信贷政策的变化对市场的影响非常大。

另一方面,部分购房者则开始尝试在“降温”的市场中寻找出手的机会。

陈女士在昌平有一套房产,但因为孩子在西城上学,因此在西城租房。最近,她开始密切关注起二手房市场的行情,计划在市场低点抄底购置一套西城区的房产。

和陈女士有着类似情况还有马先生。去年下半年市场正热时,他在昌平沙河附近购置了一套新房。可是每天通勤的时间长、生活配套欠缺,这令马先生萌生了“进城”的想法。“不知道政策对房价的影响什么时候会见效。”

我爱我家市场研究院数据显示,10月中上旬我爱我家门店的新增客户量较9月同期下跌了52%,新增房源量则较9月同期上涨了50%。可见,新政过后,北京二手房市场的供需关系已经发生逆转,客户端陷入观望,有意愿看房、购房的客户大幅减少,节前的恐慌购房气氛已然不在。

对于目前二手房市场上买房的情况,有业内人士表示,“9·30”新政按首套、二套、普宅、非普宅的标准普遍提高了商业贷款的最低首付比例,这样的严厉政策可以说是给此前过热的楼市注入了一针强有力的镇静剂,购房者或是不得不取消购房计划或是延迟购房计划,或是选择观望等待,加上不少银行自行收紧了信贷,市场交易的冷却当属必然。

卖方

预期转变部分报价松动

本周二,记者以买房人咨询位于东四环某中介门店经纪人。据门店一经纪人介绍,新政对大户型的打压最为明显,尤其是二套非普通住宅,首付比例从50%到70%,让不少购房人措手不及,“从国庆节到现在,小区里还没有成交一套房源。”

也许正是由于这种情况,二手房交易环节中的卖方态度似乎也发生了一些转变。

“最近中介推荐房源的电话变多了,一到周四、周五,总会有联系约看房源的电话打来。要是在前两个月,想要看套房,业主还要先听听报价再决定让不让看。”最近,购房人李女士感受到了二手房买卖中卖方态度的转变。

“跟之前惜售不一样,一些业主开始积极卖房了。”上述中介经纪人表示,新政出台后,部分业主的预期发生转变,想要趁着房价还处于市场高点时出手。因此,这小半个月以来,门店的新增房源增多了,“每天都能新收几套待售房源”。

据我爱我家市场研究院数据显示,近期,着急出手套现的业主迅速增多,涨价业主销声匿迹,近五成左右的业主有降价意愿。同时,随着市场的降温,城市核心区前期房价涨幅较大的区域的大户型房源,其价格已经开始出现松动。

在业内人士看来,在新政的严厉调控下,买卖双方的博弈形势已经发生变化,买方的话语权正在加大,而卖方的话语权则在减小,因此,楼市价格正在朝着有利于买方的一侧倾斜,大部分地区价格止涨,部分区域甚至开始回调。预计四季度北京的二手房市场成交量将持续回落,房价将企稳并回落。


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发表于 2016-11-14 21:44 | 显示全部楼层
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